כיצד משפיעה העלאת הריבית של בנק ישראל על שוק המשכנתאות – למען האמת היא כמעט לא משפיעה.

ככל הנראה, נראה בתקופה הקרובה העלאת ריביות בכלל המשכנתאות החדשות, אבל זה בעיקר בגלל ש'יכולים'. כלומר, בדרך כלל שיש סיבה ורעש ציבורי על עליית ריביות, הבנקאים מרשים לעצמם להעלות ריביות כי קל להם לתרץ את זה מול הלקוחות. אבל אחרי שבועיים – שלושה הריביות מתכנסות חזרה.

לגבי ההודעה עצמה, היא הרי הייתה צפויה. השוק כבר ציפה שבנק ישראל יעלה מתישהו את הריבית בחודשים הקרובים, פשוט לא ידע מתי בדיוק זה יקרה.
ההשפעה עצמה בהחזר החודשי של משכנתה ממוצעת מסתכם בכ-20 ₪ בהחזר החודשי. זה משהו לגבי יחס ההחזר במשכנתאות חדשות, אבל לא הרבה. לגבי משכנתאות קיימות, אין לזה כמעט השפעה על העלות הכוללת, מכיוון שבכל מקרה בתכנון המשכנתה העתידי כבר נלקחה בחשבון הציפייה לעליה צפויה בריביות.

אז מה כן?

זו הזדמנות מצוינת להעלות דיון על איך נכון לבחון השפעה של עליית ריביות על עלות ההלוואה הכוללת.
אציג להלן מספר שיטות להתייחסות:

אם ניקח לדוגמא 230,000 ₪ לתקופה של 25 שנה, בריבית של 1.1%, החזר החודשי יעמוד על כ 877 ₪.
לאחר עליה של 0.15% בריבית, ההחזר החודשי על סכום ותקופה זהים יעמוד על כ 893 ₪.
כלומר, ההפרש בעקבות עליית ההחזר החודשי עומד על כ- 16 ₪ בחודש.

מכיוון שלא כל המשכנתאות מגיעות לסיומן במועד המקורי, נבחן מה קורה למשכנתה, באפשרויות השונות, במועד סיומן המקורי, לאחר 10 שנים (אורך חיים ממוצע של משכנתה), ולאחר שנה אחת (פרספקטיבה לצורך השוואה).

מה לא לעשות?

לא ניתן להתייחס בחישוב לסימולציות על בסיס מסלול הפריים. כי אם גם ככה הייתה הנחה שהריבית תעלה מתישהו בחודשים הקרובים, אז כל המשמעות של העלייה הנוכחית הינה בדלתא לחודשיים – שלושה בלבד. במילים אחרות, הפרש של כ-50 ₪ בעלות המשכנתה הכוללת, וללא משמעות בהחזר החודשי ובעלות הכוללת לטווח הארוך.

לכן את הדיון שלנו נעשה באופן עקרוני. כלומר כמה משפיעה עליה של 0.15% באופן כללי, כאילו מדובר בקל"צ.

אפשרות א' (איך שאוהבים לחשב בתקשורת)

באפשרות הזו פשוט בודקים את העלייה בהחזר החודשי, מכפילים בתקופה, ו... זהו!
ובפשטות:

לשנה - 15.83 ₪ לחודש * 12 חודשים = 190 ₪.
ל-10 שנים - 15.83 ₪ לחודש * 120 חודשים = 1,899 ₪.
ל-25 שנים - 15.83 ₪ לחודש * 300 חודשים = 4,748 ₪.

אפשרות השוואה זו הינה קלאסית, ופשוטה. הבעיה היחידה שהיא חלקית ביותר, ולמעט בהשוואה ל-25 שנה היא פשוט לא נכונה. כלומר, אם מנסים לקבל תמונת מצב כלכלית בין האפשרויות השונות לאורך חיי ההלוואה שימוש באפשרות זו פשוט ייתן מידע לא נכון.

אפשרות ב' (איך שיועצי משכנתאות אוהבים להציג)

באפשרות זו משווים את ההחזר החודשי ההתחלתי. כלומר, אם הריבית עלתה, על מנת לעמוד באותו יחס החזר עלינו להעריך את תקופת ההלוואה. ולכן במקום הלוואה ל-300 חודשים (עבור ריבית של 1.1%), נאלץ לקחת הלוואה לכ-306 חודשים (עבור ריבית של 1.25%) על מנת להישאר בהחזר חודשי זהה.

לשנה – 342 ₪.
ל-10 שנים – 3,023 ₪.
לכל תקופת ההלוואה – 5,542 ₪.

אפשרות זו טובה ונכונה, אך קצת מורכבת. באופן עקרוני השוואה על פי ההחזר החודשי ההתחלתי הינה ברירת המחדל שלנו. אבל פעמים רבות ישנו טווח מצומצם של החזר חודשי, וטווח שנים רצוי. כלומר, בדר"כ אנחנו לא נאריך תקופה בגלל הפרש של 16 ₪ בהחזר החודשי, במיוחד אם הגדרנו שאנחנו לא מעוניינים לעבור תקופות מסוימות במסלולים שונים (למשל, במשתנות הארוכות ברוב הבנקים לא ניתן לבצע ל25.5 שנים, ובמסלול הפריים לא ניתן להאריך תקופה אם מראש ההלוואה הייתה ל-30 שנה).

בנוסף אפשרות זו יוצרת סוג של התנגדות כי ברגע שמכניסים משתנה מורכב של זמן שונה בין התמהילים השונים, באופן טבעי נדרש לקחת בחשבון את מרכיב הזמן גם בבחינת התוצאות. כלומר שימוש במרכיבי זמן שונים בבחינת התמהילים מזמין את הבקשה להשוות את האפשרויות השונות בערכים מהוונים.

אפשרות ג' (אפשרות מצוינת ששווה לפעמים לאמץ)

באפשרות זו מצד אחד אנו לא משווים את ההחזר החודשי ההתחלתי (על ידי תקופות הלוואה שונות), ומצד שני לא סוכמים את התשלומים החודשיים בצורה קרה. אלא מתייחסים הן לתשלומי הריבית השוטפים, והן לקצב ירידת החוב המשתנה בין 2 האפשרויות.

כשאנו רוצים להשוות בצורה טובה בין 2 משכנתאות שונות בתקופות זמן שווה, לא ניתן להתייחס רק לתשלומים ששולמו (כמו באפשרות א'), כי תשלומים אלו לא לוקחים בחשבון את קצב ירידת החוב. כלומר כאשר רוצים לעשות השוואה נכונה בין 2 תמהילים שונים, לדוגמה, לאחר 10 שנים, צריך לבחון את הדברים כאילו בעוד 10 שנים מתבצע סילוק של ההלוואה – ורק על ידי כך ניתן לראות את ההפרש האמיתי בין האפשרויות השונות.

בהשוואה כזו נקבל עבור תקופות ההשוואה השונות את התוצאות הבאות:

לשנה – 341 ₪.
ל-10 שנים – 2,907 ₪.
ל-25 שנים – 4,748 ₪.

ניתן לראות בהשוואה בין אפשרות א' לאפשרות ג', שלאחר 25 שנים, אין הבדל. אבל לאחר 10 שנים, וכן לאחר שנה, ההבדל בין 2 האפשרויות גדול. (כדאי לשים לב שההבדל בין אפשרות ב' לאפשרות ג' קטן יחסית).
אפשרות זו פחות מורכבת, ואולי אף פחות מדויקת מאפשרות ב'. אך בגלל פשטות ההשוואה (תקופות זמן שוות) ניתן להסביר אותה בקלות. ולכן גם לקוח (או עיתונאי) יכול להבין ולקבל את ההשוואה ללא התנגדות מודעת או לא מודעת (בתת המודע).

במילים אחרות למרות שאפשרות ב' טובה ונכונה, אצל חלק מהאנשים יכולה להיווצר התחושה ש'משחקים' עם המספרים, ואז מצד אחד הם לא יוכלו להגיד שהדברים אינם נכונים (הם לא באמת מבינים בנושא) מצד שני הם לא יקבלו את המספרים, ובלי להסביר למה לא יקבלו את ההשוואה. לעומת זאת כאשר משווים תקופות שוות, ומראים שכל ההפרש נובע מהפרשי הריביות בלבד הדברים יותר מתיישבים על הלב גם למי שאינו בתחום.

לסיום

הדרך הנכונה להשוות בין אפשרויות שונות, הינה בלב ליבו של יעוץ המשכנתאות.

אם יש לכם אפשרויות נוספות, או דרכים יצירתיות בהם אתם מצליחים לערוך השוואה טובה שמובנת גם למי שאינו בתחום – שתפו אותנו כאן, ונוכל לערוך דיון מעניין.